贷款拦路购房者很无奈

　　市民徐万平先生近日在渝北某楼盘投资一套内街商铺，总价100多万元。徐先生一直以为投资门面比投资住宅的政策要宽松，没想到贷款问题会成拦路虎。

　　徐先生告诉记者，国庆期间，一位朋友推荐他去渝北某楼盘看门面，没想到因为门面不临街，银行暂停发放贷款。后来重新挑选了一套临街门面，置业顾问表示说贷款可以办理。但是与该楼盘的合作银行洽谈后得知利率要上浮30%。如果购买该行推荐的理财产品或者增加在该行的存款额度，利率可以略低，但仍不会低于20%。

　　徐先生签订购买合同以后，“银行的工作人员解释说是额度紧，办理贷款的具体时间另行通知。但谁也不知道要等多久。”徐先生很无奈地说：“上半年朋友在该楼盘贷款买商铺，不仅利率仅上浮10%。而且放款的速度也很快”。

　　重庆晚报记者在渝北某知名楼盘现场销售中心发现，虽然该项目同时推出了商务公寓和写字楼，但在现场看房的人寥寥无几。500余平方米的销售中心显得尤其空旷。重庆晚报记者在销售现场停留了30分钟，只有一组客户来访，在询问得知贷款利率上浮30%—40%后，表示会暂时观望考虑。

　　一位姓肖的置业顾问说，10月来的销售业绩的确不如上半年理想。目前推出了团购9.5折、一次性付款9.2折等优惠政策，以刺激更多投资者以全款的方式购买。“对于商务公寓而言，因为面积较小，总价较低。但是对于写字楼而言，选择贷款的客户相对居多。”

投资收益高风险压力大

　　商业地产信贷紧缩，投资成本增加、投资门槛抬高、投资风险增大，其是否还有空间和利润？昨日，世邦魏理仕专业投资分析师算帐后表示，商业地产投资的仍然优于银行储蓄存款。

　　该分析师举例称：假定某投资者有100万元现金，通过获得银行贷款，以10年为周期进行投资，在现行政策背景下将有多大投资空间？为此，来自世邦魏理仕的分析师给投资者算了一笔账。

　　在现行政策下，以解放碑某甲级写字楼为例，目前售价25000元/平方米，租金水平为135元/平方米/月。购买物业面积为80平方米，那么物业总价为200万元，首付款为100万元，获得银行按揭贷款为100万元，以10年为一个投资周期，按揭期数为120期。

　　首先假定10年内平均入住率为95%，满足租金复合增长率为6%，折现率为7%，房地产税(物业税)税率为租金收益的12%，年均折旧2.5%(平均折旧法)，营业税及附加费、印花税、个人所得税、佣金等总和为销售总价的12%等全部基本条件都成立的情况下。那么10内将产生以下收支情况：

　　银行贷款还本付息：12.8万元/年(按月等额还款法)，10年末累计支付本息128万元。

　　房地产税：1.56万/年-2.65万/年，10年累计房地产税20.6万元。

　　年租金收益：月13万元(第1年)-16.5万元(第10年)，10年末累计租金收益172万元。

　　按月支付银行贷款及税金后年净收益：-1.3万-6.6万元，10年末累计净收益余额23.4万元。

　　物业剩余价值：按既定的假设，按收益法，以及考虑10年折旧，10年末项目折现值为281.8万元，缴纳二手房相关交易税费之后到手余额为249.3万。

　　最终，世邦魏理仕专业投资分析师给出的结论为：综合10年末累计租金净收益余额，期末累计收入为272.7万元，年净投资回报率为10.6%，这相比5.5%的5年期定期存款利率，显然比较有吸引力。

　　不过，他同时也强调，若其他条件不变，银行贷款利率水平上调幅度超过20%，则前期资金压力明显增加，风险放大。